面對着不小(xiǎo)的貸款利息，許多買完房後的市民都想着提前還貸，擺脫房奴的命運。以上這些問題，也就成了大(dà)家所關注的焦點。
有沒有“提前還貸最佳時間點”？
其實，無論是用公積金貸款還是用商(shāng)業貸款，還款的方式是等額本金還是等額本息，根本不存在什麽房貸“提前還款最佳時間點”，這完全是一(yī)個僞命題。
住房貸款我(wǒ)們是以月爲單位來還貸的，而銀行的利息也是精準以月爲單位計算的。
我(wǒ)們假設以公積金購房貸款100萬，還款方式是等額本金，房貸分(fēn)30年還。現在公積金貸款的年利率是3.25%。先來看看每個月要還的本金。如果還款方式選擇等額本金，就是将本金100萬平均分(fēn)到360個月（30×12），這樣算下(xià)來每個月固定還本金2777.78元。
這是一(yī)個固定的數字，所以我(wǒ)們也不用管，我(wǒ)們隻需要看看每個月要還的利息就可以了。月利率就是年利率除以12，以公積金年利率3.25%爲例：假設貸100萬，那第一(yī)個月你需要還銀行的利息就是100萬×0.270833%=2708.33元。
雖然我(wǒ)們這個例子說的是等額本金還款，但無論等額本金還是等額本息，在月利率固定的情況下(xià)，你第一(yī)個月都是欠銀行100萬，所以第一(yī)個月還的利息都是2708.33元。需要指出的是，隻是由于等額本金剛開(kāi)始每月還的本金多一(yī)些，所以第二個月開(kāi)始，利息會比等額本息的少。
由于第一(yī)個月還了2777.78元本金，這個時候總共還欠銀行100萬-2777.78=997222.22元。所以第二個月的利息是：剩餘欠款×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懶得算，直接用房貸計算器就可以算出每個月要還的利息是多少錢。
由于是選擇了等額本金，所以最後一(yī)個月欠銀行的貸款總額爲2777.78元，所以利息爲：2777.78*0.270833%=7.52元。
結論：提前還款并不存在某個時間點“更值” 。
貸款時間越長 利息總額就越多？
通過上面這些具體(tǐ)的數據，大(dà)家會發現，這個還房貸的過程，你是貪不了銀行一(yī)分(fēn)錢，銀行也貪不了你一(yī)分(fēn)錢，每個月已經還了多少本息，還剩下(xià)多少本息，都是按照固定的房貸年化利率算出來的，誰也占不了誰的便宜。
具體(tǐ)說，就是在你一(yī)開(kāi)始簽訂的貸款期限之内（假設貸款30年），無論你是已經還貸5年、10年，還是還貸15年、20年等等，在這些不同的時間點提前還款，也就是一(yī)次性把剩餘的本金還完，你從銀行貸款多少錢到時你總共就得還多少錢。
利息方面，則是你貸款的時間越長，要還的利息總額就肯定是越多的，這一(yī)點是毫無疑問的。你要是不願意背負太多利息，那就提前還完房貸，但絕對不會說你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸吃虧或者更劃算。
關于提前還貸的事情，關鍵取決于你自己想什麽時候提前還完或者要不要提前還完。這方面每個人都是不一(yī)樣的，因爲大(dà)家對利息的承受能力以及對現金流的需求情況是不一(yī)樣的，也就沒有适用所有人的所謂“提前還貸最佳時間點”。
也就是說，無論你什麽時候還款，在房貸年利率固定的情況下(xià)，你付給銀行的利息都是嚴格按約定的利率計算的。無論什麽時候還，你付出的成本就是按照公積金貸款年化利率3.25%算出來的，如果換成商(shāng)業貸款，也是同樣的道理。
關于公積金貸款
公積金貸款同比于商(shāng)業貸款來說利率很低。算筆帳：以一(yī)套40萬的房屋爲例，按70%的貸款額度計算可以貸款28萬。若商(shāng)業貸款年限爲25年，則月均還款1620.58元，25年付款總額486174元，支付利息總額高達206174元。
而同樣是年限25年的公積金貸款，月均還款1364.49元，25年總還款409345元，支付利息總額129345元，比起商(shāng)業貸款而言，25年共節省利息支出近76829元。
住房公積金相當于一(yī)筆額外(wài)存款。住房公積金是企業和員(yuán)工(gōng)共同繳納的，企業會根據員(yuán)工(gōng)繳納的住房公積金比率補貼同等數額的款項。在貸款買房以及與房屋相關的使用中(zhōng)，完全歸員(yuán)工(gōng)個人所有，相當于一(yī)筆放(fàng)在銀行的存款。
以北(běi)京爲例，假如您的月薪是6000元，按5%繳納即300元/月，單位也會相應的爲您繳納300元，也就相當于多了600元的存款，這是相當劃算的。
提前還清公積金貸款是否劃算？
公積金貸款不容易成功申請，目前很多銀行的公積金貸款要排隊半年以上，在您還清了公積金貸款後，如果想再購置其他住房，就很難再次成功貸到款。
如果您把手頭的閑錢用來還公積金貸款，當您遇到其他突發事件急需用錢，比如孩子上學、父母生(shēng)病、買車(chē)等隻能申請商(shāng)業貸款，利率會大(dà)幅度提高，支付的利息更多。
如果您拿閑錢買短期理财産品或者找到好的項目進行投資(zī)，收益會超過還公貸的利息，并且還可能有額外(wài)的收入。
考慮到通貨膨脹的因素，現在的錢永遠比未來的錢更值錢。我(wǒ)國的通貨膨脹率一(yī)直處于銀行利率之上，那就意味着，您的還款金額是一(yī)直在貶值的，那對于貸款的您來說是很劃算的。
最重要的一(yī)點是，公積金按揭貸款是按等額本息的方式還款，這種還款方式每月還款額中(zhōng)的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。這一(yī)點在辦貸款時銀行是不會提示您的。
是否選擇提前還貸5個小(xiǎo)建議
1.房貸提前還完誰都可以去(qù)做，隻要你願意，但不存在所謂的“最佳時間點”。
2.有一(yī)部分(fēn)人，隻要銀行有貸款，就感覺自己在背債，渾身不舒服，就想提前還款，那就去(qù)還，了結自己心裏的不舒服。
3.很多人還貸幾年後大(dà)家可能要換房、購買第二套等，需要先還完貸款，或者要把房子還清後再拿去(qù)抵押貸更多的錢。這種情況也要提前還款，但時間點也是根據自己的情況來定的。
4.如果要提前還款，你隻需要考慮一(yī)點，就是過早還款銀行可能會有罰息，不同銀行不同地區有不同的規定。具體(tǐ)情況自己可以查一(yī)查當時簽下(xià)的合同怎麽說。
5.相比很多理财産品給你帶來的年化利率，銀行房貸的年化利率真的很低，這是一(yī)個非常低的成本。在沒有上面講到的這些需要提前還款的情況出現時，如果硬是說“提前還完房貸”要有什麽技巧的話(huà)，那就是越晚還越好。如果房貸利率下(xià)降，那就更值了，更是要越晚還越好。
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