《中(zhōng)國(guó)建設報》兩會特刊對話優銘家董事長(cháng)李鴻羽，聚焦行業轉型升級

今年的政府工(gōng)作(zuò)報告提出，全面推進“互聯網+”，打造數字經濟新(xīn)優勢。數字化、線(xiàn)上化、專業化是房地産(chǎn)經紀轉型升級的重要方向。在此背景下，《中(zhōng)國(guó)建設報》特開設《中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)經紀》專版，打造“政、企、研、學(xué)、媒”多(duō)方共·建的平台。《中(zhōng)國(guó)建設報》是全國(guó)住房和城鄉建設領域的權威媒體(tǐ)，我們相信，《中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)經紀》專版的開設定将推動房地産(chǎn)經紀行業的高質(zhì)量發展。

2020年5月26日，《中(zhōng)國(guó)建設報》兩會特刊中(zhōng)，發布了《中(zhōng)國(guó)房地産(chǎn)經紀?新(xīn)經紀時代》專版文(wén)章，通過對話優銘家董事長(cháng)李鴻羽、貝殼花(huā)橋學(xué)堂執行校長(cháng)關書偉、21世紀不動産(chǎn)中(zhōng)國(guó)區(qū)總裁兼CEO盧航，為(wèi)我們展現了新(xīn)經紀時代的“剖面圖”。

新(xīn)經紀時代“剖面圖”：

平台加速構建基礎設施，轉型升級催生新(xīn)居住

從競争走向競合

近年來，随着房地産(chǎn)行業轉型升級加快，房地産(chǎn)經紀行業也在加速調整。從直營、加盟到平台誕生，關于經紀行業發展模式的讨論一直沒有(yǒu)停止過。

“在經紀公(gōng)司發展模式方面，我認為(wèi)直營、加盟會是長(cháng)期并存的，因為(wèi)兩種模式各有(yǒu)優缺點。比如說直營公(gōng)司具(jù)備管理(lǐ)效率、特色業務(wù)、管理(lǐ)深度、新(xīn)技(jì )術運用(yòng)等方面的優勢，加盟品牌則可(kě)以更好地發揮創業者的能(néng)動性，大規模的加盟品牌抵禦風險的能(néng)力更強，從這次疫情可(kě)以看到，很(hěn)多(duō)加盟品牌在抵禦突發風險時，能(néng)及時、有(yǒu)效地應對市場變化。”21世紀不動産(chǎn)中(zhōng)國(guó)區(qū)總裁兼CEO盧航說。

21世紀不動産(chǎn)是國(guó)内房地産(chǎn)經紀市場競争格局的重要一極，從其發展實踐來看，盧航認為(wèi)品牌與平台之間是專業化、集約化的分(fēn)工(gōng)關系，随着加盟品牌的增加，品牌與平台之間有(yǒu)合作(zuò)也有(yǒu)博弈，最關鍵是誰能(néng)提供更多(duō)的核心價值。

優銘家是第一批加入貝殼找房平台的新(xīn)經紀品牌，在優銘家董事長(cháng)李鴻羽看來，貝殼找房平台就提供了這種核心價值。“我們與貝殼找房接觸後，很(hěn)快就決定加入平台，從這兩年的發展看，加入平台後我們的品牌能(néng)夠享受更多(duō)資源，節省了大量的時間、機會和經濟成本，得到了快速發展。”李鴻羽說。

他(tā)認為(wèi)，直營靠管理(lǐ)，加盟靠賦能(néng)，平台靠産(chǎn)品，平台能(néng)夠提供更先進的基礎設施，串起三者的紐帶是提供有(yǒu)價值的服務(wù)，總體(tǐ)來說是共生共榮的關系，從競争走向競合。統一規則遏制了惡性競争，但優勝劣汰也是必然規律。

在變化中(zhōng)抓住趨勢

進入互聯網時代，新(xīn)事物(wù)叠代，房地産(chǎn)經紀行業的變化正在加速。疫情防控期間，房産(chǎn)交易線(xiàn)上化和VR（虛拟現實技(jì )術）看房等新(xīn)技(jì )術大顯身手。今年2月，在貝殼找房平台上，找房人和經紀人日均發起了近35萬次VR帶看，環比增長(cháng)了35倍。疫情加速了房地産(chǎn)經紀行業的線(xiàn)上化，而線(xiàn)上化對沖了行業抗風險能(néng)力弱等危機。

“疫情防控期間，VR看房等新(xīn)技(jì )術成為(wèi)房産(chǎn)經紀行業的新(xīn)解決方案，和之前傳統的實地看房相比，VR看房的優勢是足不出戶、省時省力，保證消費者的人身安(ān)全。從長(cháng)期來看，房産(chǎn)交易的線(xiàn)上化會成為(wèi)行業不可(kě)逆的趨勢，甚至成為(wèi)行業标配。”盧航認為(wèi)，“線(xiàn)上+線(xiàn)下”的營銷服務(wù)模式能(néng)夠确保消費者的看房體(tǐ)驗。适應整個行業數字化和互聯網化的進程，這對企業來說也是挑戰。

盧航認為(wèi)，經曆這次疫情，消費者挑房子的眼光和過去可(kě)能(néng)會有(yǒu)不同。疫情給了人們一個思考的機會，所有(yǒu)人都被迫較長(cháng)時間待在房子裏居家防疫，會去仔細評價所在小(xiǎo)區(qū)的物(wù)業管理(lǐ)水平、所在城市的公(gōng)共設施水平，特别是醫(yī)療水平。未來，住房流通考慮的内容更加豐富，這對經紀服務(wù)也提出更高要求。

在李鴻羽看來，房産(chǎn)交易的線(xiàn)上化是工(gōng)具(jù)叠代的産(chǎn)物(wù)，也符合當下的消費習慣，在“衣食住行”中(zhōng)，“住”的線(xiàn)上化雖然發展相對緩慢，但一定會加速到來。他(tā)表示，線(xiàn)上化數字化也意味着管理(lǐ)的科(kē)學(xué)化，用(yòng)數據驅動運營，能(néng)夠大幅提高行業效率，數字不再是冰冷的而是鮮活的，未來傳統經紀一定會被數字經紀取代。

房地産(chǎn)經紀行業以存量市場住房交易為(wèi)主，但近年來一些經紀機構明顯加快布局新(xīn)房業務(wù)，行業增長(cháng)空間的階段性轉移受到關注。

“新(xīn)房交易非常活躍，一二手聯動頻繁，經紀機構介入新(xīn)房業務(wù)比重越來越大，我認為(wèi)兩三年之内都會維持這種聯動的态勢。短期内新(xīn)房依然有(yǒu)着很(hěn)大的交易量，還是房地産(chǎn)經紀公(gōng)司争奪的一個重要戰場。”盧航認為(wèi)，房地産(chǎn)經紀行業更加關注新(xīn)房市場，這恰恰是經紀行業發展的必然結果，但從更長(cháng)遠(yuǎn)的角度來看，随着一二手房結構的不斷調整，未來整個交易的主流還是會逐漸轉向存量房市場，這個趨勢不會轉變。

在李鴻羽看來，存量房市場是經紀行業的根基，不會動搖，關鍵是要與開發企業、代理(lǐ)公(gōng)司及平台達成共識，做好各自擅長(cháng)的部分(fēn)，實現新(xīn)房業務(wù)閉環。他(tā)表示，未來更大的發展空間是圍繞住房交易上下遊産(chǎn)業鏈，構建包括金融、裝(zhuāng)修、家居等在内的大生态産(chǎn)業，尤其對二手房交易來說，交易一旦達成就意味着裝(zhuāng)修裝(zhuāng)飾等下遊消費的誕生。

新(xīn)型經紀人多(duō)維進化

人是服務(wù)的核心，經紀人的職業素養直接影響房産(chǎn)交易和居住服務(wù)質(zhì)量。長(cháng)期以來，入行門檻低、人員流動大、平均從業時長(cháng)短、職業教育缺失等都是房地産(chǎn)經紀行業發展的痛點，也是轉型升級迫切需要解決的問題。

要培養能(néng)夠适應未來發展的新(xīn)型經紀人，人才是關鍵。從産(chǎn)業鏈來看，經紀人是服務(wù)供應端，是産(chǎn)業鏈上最重要的角色之一；從價值創造角度看，經紀人用(yòng)自身服務(wù)創造價值，是價值創造的基本單元；從消費者體(tǐ)驗來看，經紀人的職業素質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)，直接決定消費者的體(tǐ)驗，也決定經紀企業能(néng)走多(duō)遠(yuǎn)。

“房地産(chǎn)經紀行業在中(zhōng)國(guó)發展幾十年，盡管已經存在了一批願意長(cháng)期植根行業、擁有(yǒu)較高經營水平和較強職業自律的店(diàn)東，但整個行業距離職業化還有(yǒu)很(hěn)長(cháng)的路要走，行業中(zhōng)店(diàn)東的職業化水平良莠不齊，方差巨大。”貝殼花(huā)橋學(xué)堂執行校長(cháng)關書偉認為(wèi)，店(diàn)東是經紀行業中(zhōng)最小(xiǎo)的經營主體(tǐ)，店(diàn)東的職業化教育，對于整個行業的職業化進程來說至關重要。

在經紀人的職業化教育方面，貝殼找房作(zuò)為(wèi)行業開放平台已經先行一步，開設了針對店(diàn)東設立的第一所花(huā)橋學(xué)堂。“花(huā)橋學(xué)堂現階段将專注于貝殼平台内店(diàn)東的職業化培訓和認證，并希望在這個過程中(zhōng)沉澱出一套适用(yòng)于全行業門店(diàn)經營者的方法論和最佳實踐。未來希望可(kě)以和行業主管部門以及高校等學(xué)術機構充分(fēn)合作(zuò)，探索出一套幫助整個行業經營者提升職業技(jì )能(néng)和從業理(lǐ)念的職業化教育體(tǐ)系。”關書偉說。

此外，通過花(huā)橋學(xué)堂培訓和認證的職業化店(diàn)東，将在行業中(zhōng)起到标杆示範效應，帶領門店(diàn)的經紀人和周邊的從業者踐行新(xīn)經紀時代的行業價值觀、營造更好的生态環境。另一方面，貝殼平台通過對BROKER認證店(diàn)東的标簽展示和資源傾斜，可(kě)以讓消費者更容易找到優秀的服務(wù)者，享受到更好的服務(wù)。

4月23日，貝殼找房CEO、花(huā)橋學(xué)堂校長(cháng)彭永東在貝殼新(xīn)居住大會上發布了“花(huā)火計劃”，花(huā)橋學(xué)堂2020年将培訓5000名(míng)店(diàn)東，未來三年将對三萬名(míng)店(diàn)東進行 BROKER認證，按照計劃，屆時整個平台店(diàn)東職業化率将超過60%，初步實現平台的店(diàn)東職業化。

在推動房地産(chǎn)經紀行業職業教育的同時，越來越多(duō)的本科(kē)人才和更高學(xué)曆者正在進入經紀行業。

“在21世紀不動産(chǎn)的加盟商(shāng)隊伍裏，有(yǒu)許多(duō)擁有(yǒu)投資實力的高學(xué)曆、高素質(zhì)人才，這些創業者和經紀人在踏入中(zhōng)介行業之前可(kě)能(néng)是教育、家電(diàn)、汽車(chē)等行業資深從業者。”盧航表示，高學(xué)曆、高素質(zhì)人才進入房地産(chǎn)經紀行業在國(guó)外非常普遍。

他(tā)認為(wèi)，随着國(guó)内的從業者素質(zhì)要求越來越高，交易流程越來越複雜，作(zuò)業工(gōng)具(jù)越來越成熟，對經紀行業整體(tǐ)從業人員的素質(zhì)要求會不斷提升。相信不遠(yuǎn)的将來，我們會看到大量高素質(zhì)、高學(xué)曆人才加入房地産(chǎn)經紀行業，這也是行業轉型升級的必然要求。

擁抱新(xīn)居住和行業轉型升級

我國(guó)住房已經進入存量時代，随着人們對居住品質(zhì)的要求不斷提升，更高效、更便利、更智能(néng)的新(xīn)居住服務(wù)需求愈發凸顯，也對房地産(chǎn)經紀行業提出了更高要求。

在盧航看來，新(xīn)居住時代，居住領域的服務(wù)者必然走向職業化、專業化，提供符合消費者心理(lǐ)需求與情感體(tǐ)驗的高價值服務(wù)。作(zuò)為(wèi)居住服務(wù)者中(zhōng)的重要方陣，經紀人則需構建“高學(xué)曆、高專業度、高職業素養和高社區(qū)參與度”能(néng)力。

盧航表示，新(xīn)居住有(yǒu)幾個明顯特征。一是數字化新(xīn)基建，集成的數字化技(jì )術加速推動居住服務(wù)領域的新(xīn)型基礎設施建設，構建行業新(xīn)生态，并推動工(gōng)具(jù)革命和場景革命。二是服務(wù)者價值全面崛起，服務(wù)者職業化将按照标準化和個性化的路徑成長(cháng)，數字化工(gōng)具(jù)通過标準化、通用(yòng)化賦能(néng)，縮小(xiǎo)服務(wù)者能(néng)力方差。三是服務(wù)融合，技(jì )術進步促進産(chǎn)業服務(wù)者進一步分(fēn)工(gōng)與分(fēn)化，産(chǎn)業中(zhōng)心轉移形成多(duō)中(zhōng)心平權，推動産(chǎn)業間的合作(zuò)融合，實現合作(zuò)網絡的快速擴張。

新(xīn)居住是一個開放的産(chǎn)業生态，不僅在于房地産(chǎn)經紀行業的轉型發展、住房流通領域的優化升級，還在于通過産(chǎn)業互聯網思維聯動居住服務(wù)上下遊産(chǎn)業鏈，服務(wù)于更美好的居住。

以智慧社區(qū)為(wèi)例，如何運用(yòng)大數據、雲計算、人工(gōng)智能(néng)、物(wù)聯網等技(jì )術驅動社區(qū)治理(lǐ)和服務(wù)，是社區(qū)發展的重要命題。在新(xīn)居住平台上，貝殼找房正在聚合和賦能(néng)優秀服務(wù)者，未來以新(xīn)居住平台為(wèi)載體(tǐ)，基于社區(qū)數據精(jīng)準描繪生活畫像，圍繞居住需求把服務(wù)場景不斷延伸至全産(chǎn)業鏈，能(néng)夠不斷推動新(xīn)居住升級發展。